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Afinal, é importante destacar, trata-se de um mercado sazonal e que apresenta um ritmo de velocidade de absorção que vem mudando ao longo do tempo. Isto ocorre, em parte, pela evolução do seu processo de maturação e pelo maior profissionalismo com que os negócios têm sido conduzidos.
Mariana Mirrha

O mercado de condomínios logísticos demonstra ter retomado o bom ritmo verificado em 2011, de acordo com a pesquisa trimestral realizada pela nossa inteligência. Comparado ao trimestre anterior, o aumento da quantidade de áreas absorvidas foi de 70%. Obviamente, estamos falando de um mercado sazonal e que tem um ritmo de velocidade de absorção que vem mudando ao longo do tempo, em parte, pela evolução do seu processo de maturação e pelo maior profissionalismo com que os negócios têm sido conduzidos. Agora, entramos em uma fase de real tropicalização dos produtos ofertados que precisam atingir as exigências de um público que passou a requerer condições técnicas semelhantes às de países desenvolvidos. Nos últimos três anos, os preços médios pedidos de locação aumentaram em patamar similar ao da inflação. De fato, a localização ainda é o maior peso na decisão de escolha de um condomínio logístico, mas em virtude da oferta excessiva em algumas regiões, muitos desenvolvedores necessitam adaptar suas condições comerciais para não perderem competitividade, contribuindo para uma queda de 5,5% nos preços médios em relação ao último trimestre. A região Nordeste foi a que apresentou maior crescimento proporcional nos últimos anos, mas já percebemos uma forte tendência construtiva e de investimentos na região sul.” O resumo dado por Leandro Angelino, coordenador de pesquisa e inteligência de mercado da Colliers International do Brasil (Fone: 11 3323.0000), sobre o mercado de condomínios logísticos permite que se faça uma análise sobre este setor, fazendo as seguintes perguntas: por que mercado está tão positivo assim? Irá crescer em 2013 e 2014?

Para este profissional, a perspectiva é que 2013 seja um ano similar a 2011, pois dois milhões de metros quadrados deverão compor este mercado até meados de 2014. “Estamos lidando com um novo ciclo do mercado, cenário diferente do verificado em anos anteriores, quando faltavam produtos de boa qualidade e a pré-locação estava realmente forte. Acredito que os preços mantenham os patamares atuais e algumas empresas locais precisarão melhorar os seus projetos para competir com os players internacionais. Em relação à taxa de disponibilidade, ela aumentará com certeza, mas isso não significa necessariamente um momento pior. O ciclo de mercado não ocorre de forma proporcional, em outras palavras, existe um delay no mercado que proporciona essas oscilações pontuais em certos períodos devido ao tempo de execução dos projetos até sua entrega”, afirma.

Para Wilson Fernandes Molina, gerente geral da AMP Empreendimentos Logísticos (Fone: 47 3346.1669), apesar de o mercado ainda estar receoso com algumas medidas do governo com relação às novas condições ou mesmo operações dos portos no Brasil, ele vem se mostrando positivo, com uma leve tendência de crescimento, principalmente no que se refere às operações logísticas. Olhando para o enfoque de barreiras encontradas, ainda enxerga-se pouco ou mesmo nenhum investimento em infraestrutura no que se refere às vias de acesso aos portos e BR´s, causando muito acréscimo nos valores dos fretes e transportes. “Temos que salientar que este processo de logística ainda precisa de muitos ajustes nas operações, pois tem a capacidade de gerar muitos empregos, investimentos em tecnologia, ampliação de atuação no mercado, tanto nacional quanto internacional, e ainda gerar receitas de grande montante aos governos”, explica.

Segundo Rodrigo Demeterco, presidente da Capital Realty (Fone: 41 2169.6850), após o boom dos anos anteriores, o mercado passa por um momento de acomodação. “Temos uma oferta maior, mais próxima à demanda. Na região sul o mercado não está tão eufórico como há um ou dois anos, mas, com novos condomínios sendo inaugurados e projetados, passa-se a ter uma boa oferta de condomínios de padrão A, equacionando a demanda”, afirma.

Até o momento o mercado para condomínios logísticos se encontra em bom momento e com boa absorção, apesar do baixo desempenho do PIB, alta do dólar e até índices pouco animadores no crescimento de consumo, é o que acredita Rodrigo de Almeida Couto, gerente nacional industrial services da CBRE (Fone: 11 5185.4688). Segundo ele, o comportamento do mercado é bastante semelhante ao ano passado, com recorde absoluto de absorção. “A falsa impressão de um mau momento é dada pelos índices altos de vacância, devido à euforia dos incorporadores que entregaram um número muito acima do praticado historicamente”, analisa.

Gilson Schilis, CEO da Fulwood Empreendimentos Imobiliários (Fone 11 2344.2999), analisa que a taxa de vacância dos condomínios logísticos mais do que dobrou em São Paulo. Como é sabido, segundo o profissional, o mercado veio crescendo e sofreu uma estabilização. Notam-se alguns movimentos de mudanças de empresas que fazem distribuição e que estão em locais incentivados para regiões não incentivadas em função da substituição tributária. Por outro lado, percebe-se uma demanda maior por empresas de produtos genéricos querendo atuar em regiões incentivadas, gerando uma concentração nessas regiões. “Com tudo isso, apesar da aparente desaceleração, temos visto um movimento de empresas estrangeiras vindo para o Brasil com apetite de investimento em busca de locais para se instalarem de forma gradual. Também temos visto que os clientes atuais, apesar de sentirem uma retração, têm se preparado para um crescimento pontual”, ressalta. Até o final de 2013 o mercado ficará estável e se ajustará à economia, sem grandes aquecimentos, sendo que os valores de locação sofrerão uma estabilização, prevê Schilis.

Clarisse Etcheverry, diretora de desenvolvimento da Global Logistic Properties – GLP (Fone: 11 3500.3700), afirma que a companhia está bastante satisfeita com os resultados que seus parques logísticos têm apresentado nesse primeiro semestre de 2013. Algumas regiões têm surpreendido as expectativas, como é o caso do Parque Logístico GLP Gravataí, RS, que foi lançado em abril deste ano e tem apresentado uma demanda superior àquela apontada nas pesquisas de mercado. “Para as regiões primárias e parques logísticos bem localizados de alto padrão, a perspectiva é, sem dúvida, positiva até o final do ano, bem como para 2014. Com o aumento da concorrência, que se traduz em espaços ofertados e na manutenção dos níveis médios de absorção, a tendência é pressão por preço de locação em mercados secundários ou até em mercados primários nos parques logísticos que não atendam às necessidades atuais dos inquilinos, como custos operacionais, segurança e otimização da armazenagem”, analisa a profissional.

No mesmo sentido segue André Gavazza, gerente de incorporação da GR Properties (Fone: 11 3709.2660), que acredita que o mercado de condomínios logísticos continua em expansão. Segundo ele, apesar das entregas recentes de áreas para locação, a demanda por novas áreas e, também, por recolocações se mantém constante. Destaca-se o eixo Anhanguera-Bandeirantes, principalmente nas regiões de Jundiaí e Louveira, em São Paulo, locais estratégicos, com mão de obra farta e incentivos fiscais.

O mercado está aquecido, sobretudo devido à carência em grandes praças, segundo Sérgio Fischer,diretor executivo da LOG Commercial Properties (Fone: 31 3516.4000). “Temos muita receptividade aos nossos projetos que estão espalhados por nove estados e 26 cidades brasileiras. Estamos tendo muita procura pelo nosso produto, mas sentimos o cliente mais cauteloso na assinatura do contrato esse ano. Acreditamos que isso se deve às dificuldades econômicas e ao menor crescimento do consumo. Continuamos muito otimistas e com grandes investimentos previstos e lançamentos ainda para 2013”, afirma.

“O mercado de condomínios logístico iniciou 2013 com oportunidades de crescimento e desafios. Acreditamos que em alguns anos, o setor será responsável por armazenar grande parte do que é produzido no País.” Esta é a previsão de Fábio Silva, da GWI Real Estate (Fone: 11 3702.3200). De acordo com o engenheiro, no primeiro trimestre de 2013, segundo relatório setorial da “Cushman e Wakefield”, o mercado logístico no Estado de São Paulo apresentou um maior estoque vago para o interior, porém grande parte deste estoque está relacionada às entregas realizadas neste período. Em contrapartida, o preço médio pedido nos condomínios logísticos de São Paulo neste trimestre subiu 14.5% em relação ao último trimestre de 2012, passando de R$ 18/m² para R$ 20,6/m². “Isto tudo confirma nossa ideia de que o mercado ainda continua atrativo, porém requer cautela no lançamento de novos empreendimentos. Além disto, em 2013, as obras necessárias para os grandes eventos que acontecerão no país nos próximos anos, somadas ao pacote governamental de incentivo a projetos de infraestrutura, serão indutores de novos negócios no setor”, analisa.

Na região do ABC paulista, foco de atuação e onde está localizada a sede da MBigucci (Fone: 11 4367.8600), a demanda por condomínios logísticos é cada vez maior, segundo Marcelo Bigucci, diretor de marketing e locação da companhia. Prova disso é o índice de vacância muito baixo no ABC, em torno de 4%. A localização da região – próxima ao Porto de Santos e aos aeroportos de Cumbica e Guarulhos – e a infraestrutura viária – servida pelas Rodovias Anchieta e dos Imigrantes e pelo Rodoanel Trecho Sul, que fazem ligação com as principais rodovias do Estado – são alguns dos principais atrativos para o setor logístico e que têm atraído grandes investidores. Diadema é o município que mais se destaca nesse segmento, e onde a demanda vem crescendo consideravelmente. “Para a região do ABC, de uma forma geral, segundo empresas especializadas no setor, a expectativa é de um crescimento de 20% do estoque de condomínios industriais e logísticos em 2013, com relação a 2012”, diz.

Em contrapartida, Antonio Mendonça Filho, diretor comercial da Mendonça & Associados (Fone: 11 3807.0738), afirma que após alguns anos de crescimento constante, é normal que haja a parada do mercado para adequação às novas construções. Até o final de 2013, será notada a reação do mercado de locação. “Alguns empreendimentos logísticos ficando prontos, facilita a locação”, lembra, seguido por Marino Mário da Silva, diretor comercial da Retha Imóveis e Serviços (Fone: 11 4777.9800): “depois do segundo semestre deste ano, devemos ver uma melhora, a partir de agosto e setembro”.

“O Brasil registrou avanços econômicos notáveis nos últimos anos. Em contrapartida, ficou ainda mais evidente a carência de infraestrutura, marcadamente no setor de logística. Os centros de logística ora emergentes no País, portanto, têm origem nessa necessidade. Em comparação com outros países desenvolvidos, precisamos evoluir muito ainda. Desse cenário, em resumo, surgem a cada dia novos empreendimentos logísticos que representam excelente oportunidade de negócios para investidores imobiliários e potenciais usuários dos galpões”, explica Jorge Manubens, presidente do Conselho da Somague MPH Construções (Fone: 11 3044.4704).

O perfil dos galpões solicitados pelos ocupantes mudou nos últimos anos, para Jaime Emilio Galperin, diretor da Top Imóveis (Fone: 41 2105.0500). Agora, a maioria das empresas procura se instalar em condomínios, solicitando, raramente, um galpão isolado. Esta preferência se justifica pelos serviços compartilhados que são oferecidos pelo condomínio, dentro os quais se pode destacar segurança, alimentação, ambulatório médico e portaria. Os empresários notaram, também, que os custos destes serviços, se divididos com outras empresas, tornam-se mais baixos do que a instalação em um galpão isolado. “Curitiba já detém a marca de quarto maior PIB entre as capitais brasileiras. Além deste alto potencial de consumo, a cidade possui localização estratégica, já que é porta de entrada para toda a região Sul. A proximidade com o maior mercado consumidor do Brasil, que é o Estado de São Paulo, e com o porto de Paranaguá, faz com que fiquemos otimistas com a comercialização de aproximadamente 320.000 m² de galpões em condomínio que entram no mercado neste ano de 2013 e adentram em 2014, segundo o departamento de pesquisa da Top Imóveis. A absorção desta oferta está diretamente vinculada ao crescimento do consumo no país. Afinal, quanto maior o consumo, maior a velocidade na comercialização destes novos empreendimentos”, ressalta.

O segmento de condomínios logísticos terá crescimento expressivo no Brasil durante a próxima década, com mudanças sensíveis no processo de construção e gestão dos empreendimentos, que se voltam cada vez mais para o alto desempenho das operações, na opinião de Luis Renato Debes, diretor da Essex Empreendimentos Imobiliários (Fone: 41 3028.3200). O sul do Brasil se destaca como rota em crescimento exponencial, com inúmeros empreendimentos de destaque localizados no eixo modal que vai de Curitiba, PR, passa pelo Vale do Itajaí, SC, Pontal do Paraná e chega a Porto Alegre, RS. O segundo semestre de 2013 aponta para a necessidade de revisão dos planos de infraestrutura para o escoamento de produtos e movimentação de estoque em todo o país. Iniciativas governamentais para a privatização de portos, construção de ferrovias e rodovias tendem a se revelar mais contundentes a partir deste semestre e a leve melhora do cenário econômico norte-americano pode incrementar o investimento em indústrias e prestadores de serviços desta matriz, sediados no Brasil, criando um cenário positivo de renovação para o segmento.

Simone Santos, diretora de serviços corporativos do Grupo Herzog (11 3089.7444), afirma que o mercado deu sinais de retomada no final de maio. Empresas que nos últimos oito meses esfriaram os projetos de mudança, já começam a revisitar os empreendimentos e formalizar propostas de locação. “Não entendemos que haverá queda nos valores de locação, e sim uma maior flexibilidade por parte de proprietários onde há uma concentração maior de empreendimentos entregues e de regiões mais afastadas da capital. Essa concentração está principalmente na grande Campinas, SP”, explica. “O mercado de imóveis industriais e logísticos é bastante sensível à economia. O baixo desempenho do PIB em 2012 e as perspectivas ainda incertas para 2013 refletem diretamente na tomada de decisão das empresas. Essa redução na velocidade da tomada de decisão, que vem ocorrendo há oito meses, coincide com a entrega de novos empreendimentos ao mercado. Em 2012 foram entregues no Estado de São Paulo (num raio de até 150 km da capital) 1.230.000 m². Para 2013 outros 1950.000 m² estão previstos para serem concluídos até o final do ano. Se confirmados, pois pode haver ainda alguns ajustes de cronograma, o estoque total chegará perto dos sete milhões de metros quadrados de área locável construída de condomínios logísticos industriais. Para se ter uma referência da evolução de crescimento de mercado, em 2006 esse estoque era de 1.207.000m². Ainda não podemos considerar redução nos valores de locação, principalmente se falarmos de mercados consolidados, como Jundiaí, Cajamar e Grande São Paulo. Para se ter uma ideia, há um empreendimento em construção em Jundiaí com 125.000 m² de área construída, dos quais 60% já foram pré-locados, meses antes de sua conclusão. Isso mostra o poder de fogo da região para absorção de empreendimentos bem projetados”, continua.

COMO SEGUE 2014?
Falando exclusivamente do que deve acontecer com o mercado de condomínios logísticos, os entrevistados desta matéria especial têm uma visão mais otimista que a relacionada ao fechamento de 2013.

“Percebemos que o mercado está passando por uma acomodação. A demanda não aumenta tanto quanto a oferta, em virtude do baixo crescimento da economia, mas existe uma demanda significativa de troca, saindo de produtos antigos e ineficientes para empreendimentos superiores”, afirma Demeterco, da Capital Realty.

Em 2014, a promessa é de que o consumo aumente devido ao evento Copa do Mundo e impulsione momentaneamente a economia e os negócios, ao menos no que tange aos primeiros dois trimestres do ano, afirma Couto, da CBRE.

“As perspectivas são boas e o ritmo deve ser semelhante ao deste ano. Obviamente as partes envolvidas nos processos de comercialização estão atentas às condições da economia mundial, e isso tem um peso grande na decisão de expansão ou recolocação de uma empresa. Mais de 80% do atual inventário de condomínios classe A está na região Sudeste, mas acreditamos que a tendência do mercado é o desenvolvimento das regiões Nordeste, Sul e áreas próximas aos portos. Outra expectativa é que os projetos sejam adaptados de forma com que se pense sempre na eficiência operacional do futuro inquilino. Apesar de mais de 70% da área existente em condomínios classe A ser do tipo modular, enxergamos um horizonte para ocupações de áreas maiores”, explica Angelino, da Colliers International do Brasil.

Schilis, da Fulwood, aposta em um aquecimento do mercado em 2014, inclusive “porque não há como o mercado ficar estagnado por tanto tempo”.

“Tanto para o 2º semestre de 2013 quanto para o ano de 2014 as perspectivas são muito positivas. A demanda por áreas de armazenagem para novas operações, em especial de comércio eletrônico, continuará em alta, e ainda existe um mercado de recolocação de empresas – são empresas mal instaladas buscando melhores soluções, seja pela localização, seja pela redução de custos operacionais”, complementa Gavazza, da GR Properties.

Depois do evento Copa do Mundo, segundo Debes, da Essex, as dinâmicas econômica, industrial e comercial devem prosseguir num rumo de crescimento. “Já se pode observar que o planejamento de expansão das principais empresas do segmento logístico contempla atividades plenas para logo depois deste período. O ano de 2014 será, portanto, decisivo para consolidar empreendimentos de médio e grande porte, uma vez que estão apoiados na estratégia da retomada do crescimento global da qual o Brasil participa diretamente”, analisa.

“Precisamos controlar a inflação e investir em infraestrutura. Ainda está muito cedo para fazer previsões para 2014, já que essas previsões estão diretamente ligadas ao resultado de fechamento de 2013. Além disso, será um ano de eleições e Copa do Mundo, o que diminuirá os dias úteis, mas em contrapartida a posição do governo fará de tudo para manter o espírito de crescimento da economia. É importante que as projeções de crescimento para esse ano se confirmem, para que os investidores e fundos mantenham a confiança e o pé no acelerador com a incorporação de empreendimentos em diferentes regiões brasileiras”, continua Simone, do Grupo Herzog, seguida por Silva, da Retha Imóveis e Serviços, que finaliza: “se a economia reagir e a inflação se manter controlada, as perspectivas podem ser melhores que este ano”.

Fonte: www.logweb.com.br